महाराष्ट्र गृहनिर्माण व क्षेत्रविकास प्राधिकरणाच्या (म्हाडा) नियमांत सुधारणाद्वारे भाडेकरूंना पुनर्विकासाचे हक्क देण्याची तरतूद करूनही घरमालकांच्या अवास्तव मागण्या, कायद्यातील त्रुटी आणि म्हाडाची उदासीनता यामुळे मुंबईतील २५ हजारांहून अधिक जीर्ण व मोडकळीस आलेल्या खाजगी इमारतींचा पुनर्विकास अत्यंत संथगतीने सुरू असून तो शीघ्रगतीने होण्याची शक्यता फारच कमी आहे.
भारतातील अनेक शहरांत आजही पागडी पद्धतीने मालमत्ता भाड्याने वापरल्या जातात. ‘पागडी’चा अर्थ जी जागा भाडेकरूला दिली जाते, त्या जागेची त्या वेळची पूर्ण किंमत घरमालकाला दिली जाते व त्या जागेचा ताबा घेतला जातो. या व्यवहाराचा पुरावा म्हणजे नाममात्र भाड्याची पावती देणे. त्यामुळे भाडे हे कधीच जागेच्या वापराचा मोबदला म्हणून घेतले जात नव्हते. भाडेपावती याचा अर्थ पागडी मिळाली असा होता. १९९९पूर्वी मालमत्ता भाडेतत्वावर घेताना मालकाशी करार करण्याची आवश्यकता नव्हती. फक्त सरळ भाडे आकारण्यात येत होते. महागाईचाही परिणाम या प्रकारच्या भाडेप्रकारावर झाला नसल्यामुळे वर्षानुवर्षे भाडे तेच राहिले होते.
१९९९मध्ये महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा संमत झाल्यानंतर ३१ मार्च २०००पासून तो लागू करण्यात आला. यामुळे नवीन कायद्याच्या कलम ५६ अंतर्गत पागडी पद्धतीला मान्यता मिळाली. मुंबईसह महाराष्ट्रात १९१०पासून पागडीची पद्धत लागू आहे.
पुनर्विकासासाठी घरमालकाची परवानगी
कोणत्याही इमारतीचा पुनर्विकास करायचा असेल व इमारत भाडेतत्वाने पागडी पद्धतीची असेल, तर मालकांची संमती आवश्यक असते. तरीही परवानगी मिळण्यात काही अडचणी आल्यास ५१ टक्के भाडेकरू पुनर्विकासासाठी म्हाडाची मदत घेऊ शकतात. महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम १९६०च्या कलम ७९ (ए/बी) अंतर्गत देखील याला मान्यता आहे.
भरपाई म्हणून शक्यतो मालमत्ता मूल्याच्या तीस टक्के घरमालकाचा हिस्सा ग्राह्य मानला जातो. परंतु बरेच घरमालक ५० टक्क्याहून अधिक रकमेची मागणी करतात आणि भाडेकरू अडचणीत सापडतात. कारण घरमालकाच्या अटी पूर्ण करून पुनर्विकासासाठी विकासक मिळविणे सोपे नाही. अशा परिस्थितीत भाडेकरूंनी स्थापन केलेल्या सोसायटीला बँकेत खाते उघडणेही कठीण जाते. कारण भाडेकरूंकडे इमारतीचा किंवा जमिनीचा हक्क नसतो. १०० महिन्यांचे भाडे भरून खोल्यांची मालकी मिळविण्याच्या प्रस्तावाची अंमलबजावणी सर्वोच्च न्यायालयात काही प्रकरणे प्रलंबित असल्यामुळे अजून होऊ शकलेली नाही.
दखलपात्र गुन्ह्यात अडकलेले घरमालक
याचबरोबर घरमालक एखाद्या दखलपात्र गुन्ह्यात अडकलेला असल्यास प्रकरण बंद पडते. उदाहरणार्थ दादर पूर्वेला असलेल्या शंभर वर्षांहून जुन्या, मोडकळीस आलेल्या १० ते १२ चाळींचा विकास, त्यांचा मालक गुंतवणूक घोटाळ्यात अडकल्यामुळे बंद पडला आहे. मालमत्तेवर मुंबई पोलिसांच्या आर्थिक गुन्हेगारी शाखेने टांच आणल्यामुळे खेर गल्लीतल्या गणेश भुवन, गोपाळ मॅन्शनसह सर्व इमारतींतले भाडेकरू सध्या कोर्टात भाडे जमा करीत आहेत. सध्या घरमालक सुभाष कारखानीस यांची ‘पॉप्युलर अँड शेयर सर्विसेस लिमिटेड’ विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार असा खटला कोर्टात प्रलंबित आहे. परिणामी या चाळींचा पुनर्विकास होऊ शकत नाही.
विकास नियमावली २०३४
शासनाच्या सुधारित विकास नियंत्रण नियमांनुसार, भाडेकरूंना किमान ३०० चौरस फूट चटईक्षेत्राची सदनिका मिळू शकते. शिवाय फंजिबल एफएसआय (चटई क्षेत्र निर्देशांक) मिळाल्यास १०५ फुटापर्यंत अतिरिक्त क्षेत्रफळ मिळून सदनिकेचे क्षेत्रफळ ४०५ चौ. फुटापर्यंत जाऊ शकते. मात्र भाडेकरुंच्या काही अडचणी आहेत. काही इमारतींत खोल्यांचे क्षेत्रफळ वेगवेगळे आहे. काही खोल्या १२० चौ. फुटाच्या, काही २०० चौ. फुटाच्या तर काही खोल्या पुढील व मागील भाग धरुन ४०० चौ. फुटाहून मोठ्ठ्या आहेत. म्हणून सदनिकांचा आकार सरसकट ३०० चौरस फूट ठेवला जाऊ नये. शिवाय काही खोल्यांत दोन कुटुंबे वर्षानुवर्षे राहतात. म्हणून त्यांच्या संयुक्त भाडेपावत्या लक्षात घेऊन वेगळ्या सदनिका दिल्या जातील की नाही आणि त्यांचे क्षेत्रफळ किती असेल याबाबत खुलासा होणे आवश्यक आहे असे मत गणेश भुवनचे रहिवासी रूपेश देसाई यांनी मांडले.
माजी आमदार, ‘म्हाडा’चे माजी अध्यक्ष व आर्किटेक्ट चंद्रशेखर प्रभू यांच्या मते शहरातील उपकरप्राप्त जुन्या आणि मोडकळीस आलेल्या इमारतींच्या पुनर्विकासाठी म्हाडाने पुढाकार घेतला आहे. एकूण १९,८०० इमारतींपैकी एक हजारहून अधिकांचा पुनर्विकास म्हाडाने केला आहे. साधारणपणे २००० इमारतींचा पुनर्विकास करण्याची जबाबदारी विकासकांनी घेतली होती. यांतील बर्‍याच इमारती पाडल्या गेल्या, रहिवासी बेघर झाले व पुनर्विकास रखडला. काही ठिकाणी तर विकास १५ वर्षांहून अधिक काळ रखडला आहे व तो होईल की नाही याची खात्री देता येत नाही. पुनर्विकास झालेल्या इमारतींपैकी ८५ टक्के खोल्या मूळ रहिवासी विकून निघून गेले आहेत. गेल्या तीन दशकांतील होऊ घातलेला पुनर्विकासाचा वेग पाहिला, तर उर्वरित इमारतींचा विकास करण्यासाठी बरीच वर्षे लागतील. तोपर्यंत या सर्व इमारती पडण्याची शक्यता आहेच.
याशिवाय पागडी पद्धतीच्या जुन्या चाळींच्या पुनर्विकासाकडे विशेषत: उपनगरांतील जुन्या चाळींकडे, ‘म्हाडा’ने लक्ष दिलेले दिसत नाही. घरमालकाने मालमत्तेच्या किती टक्के भरपाईची मागणी करावी याबाबतही स्पष्टीकरण नाही. घरमालकाने पुनर्विकासाला संमती न दिल्यास भाडेकरू ‘म्हाडा’ची मदत घेऊ शकतात. मात्र याला म्हाडाचा कितपत प्रतिसाद मिळेल हे सांगता येत नाही.
उपकर प्राप्त इमारती
मुंबईत सर्वत्र असलेल्या जुन्या इमारतींमध्ये मुंबई शहरात (मुंबई बेट) असलेल्या उपकर प्राप्त इमारतींचा समावेश होतो. अ) १९४०पूर्वीच्या इमारती, ब) १९४०-१९५० आणि क) १९५०-१९६९ असे या इमारतींचे वर्गीकरपण आहे. आतां पुनर्विकासासाठी १९६९पूर्वी बांधलेल्या सर्व इमारतीना ०३ एफएसआय (चटई क्षेत्र निर्देशांक) मंजूर करण्यात आला आहे. मात्र या इमारतींचे कामही संथ गतीनेच सुरू आहे.
गृहनिर्माण संस्थांचे वर्गीकरण
महाराष्ट्र सहकारी संस्था १९६० या कायद्याच्या नियम १०प्रमाणे गृहनिर्माण संस्थांचे : अ) टेनन्ट ओनरशिप सोसायटीज, ब) टेनन्ट को-पार्टनरशिप सोसायटीज आणि क) अदर हाउसिंग सोसायटीज असे वर्गीकरण करण्यात आले आहे. ‘टेनन्ट ओनरशिप सोसायटी’मध्ये भूखंड हा सोसायटीच्या मालकीचा असतो आणि सदनिका या सदस्यांच्या मालकीच्या असतात. शिवाय, सदस्य भूखंडाचे लीजहोल्डर्स असतात. ‘टेनन्ट को-पार्टनरशिप सोसायटी’मध्ये जमीन आणि इमारतीचा सांगाडा याची मालकी सोसायटीकडे असते आणि सदस्यांना त्यांना वितरित करण्यात आलेल्या सदनिका/बंगला यामध्ये राहण्याचा हक्क असतो.
गिरणी कामगारांसाठी घरे
१९८२च्या प्रदीर्घ काळ चाललेल्या संपानंतर बंद झालेल्या ५८ गिरण्यांत काम केलेल्या बर्‍याच कामगारांंना अजूनही घरे मिळाली नाहीत. काहीजणांना पनवेलजवळ कोन इथे दोन तीन वर्षांपूर्वी घरे देण्यात आली. मात्र या घरात सुविधांचा अभाव असल्याच्या तक्रारी आहेत. मात्र कापड गिरण्यांच्या एक तृतियांश जमिनीवर गिरणी कामगारांसाठी घरे बांधण्याचा प्रस्ताव आता बारगळल्यात जमा आहे. कारण बर्‍याच ठिकाणी गिरण्यांच्या जागी टॉवर्स उभे राहिले आहेत. यामुळे बहुसंख्य कामगार मुंबई बाहेर फेकले गेलेत. या बाबतीत गिरणी कामगारांना राज्य शासनातर्पेâ गृहकर्ज देण्यात यावे आणि म्हाडाने पात्र गिरणी कामगार किंवा त्यांच्या वारसांची नोंद घेऊन आणि त्यांच्याकडून नाममात्र रक्कम घेऊन त्यांच्यासाठी वेगळी घरे बांधावीत असा प्रस्ताव मुंबई रेल प्रवासी संघाचे सचिव सिद्धेश देसाई यांनी राष्ट्रपती, महाराष्ट्राचे राज्यपाल आणि मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांना दिलेल्या निवेदनात दिला आहे. सदर निवेदनात सर्वसामान्यांसाठी मुंबईत वाजवी दरात घरे उपलब्ध करावी अशी विनंतीही करण्यात आली आहे.
मुंबई महानगरपालिकेची अधिसूचना
मुंबई महानगरपालिकेने काही महिन्यांपूर्वी जारी केलेल्या अधिसूचनेनुसार जून १९९६पूर्वी बांधलेल्या इमारतीत (उपकरप्राप्त इमरती वगळून) राहणार्‍या आणि ज्यांनी भाडे भरले आहे, अशा सर्व भाडेकरूंना पुनर्विकसित इमारतीत (बिगर उपकरप्राप्त) फ्लॅटमध्ये राहण्याचा हक्क आहे. शिवाय भाडेकरूंना बेघर करता येणार नाही.
– राजू वेर्णेकर
